دعاوی ملکی به دلیل ارزش بالای ملک در ایران نوعی رایج از دعاوی در دادگاه ها می باشد. خیلی از افراد برای حفظ سرمایه خود به خرید و نگهداشت ملک و زمین روی می آورند. برخی افراد در این حوزه تخصص نداشته و خدمات وکلای با تجربه را به کار نمی گیرند. همین مسئله هم باعث می شود تا آنها با مشکلات گسترده و متعددی در این زمینه مواجه شوند.
برای دریافت مشاوره با گروه خدماتی آراد تماس بگیرید.
دعاوی ملکی چیست؟
همانطور که از اسم دعاوی ملکی پیداست، در این نوع دعاوی، اختلاف بر سر ادعای احقاق حق از نوعی سهم مالی در ملک است. دعاوی حقوقی به دو نوع مختلف دعاوی منقول و غیر منقول تقسیم می شود. دعاوی ملکی عمدتا دعاوی غیر منقول می باشند. منظور از دعاوی غیر منقول این است که موضوع آن اموال غیر منقول می باشد و اموال غیر منقول نیز اموالی می باشند که مانند ملک و زمین، از جایی به جای دیگر قابل انتقال نیست. دادگاه رسیدگی کننده به دعاوی ملکی غیر منقول دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
اگر به مشاوره و کمک نیاز دارید با ما تماس بگیرید ..
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی به دلیل مشکلات مختلفی که در احراز مالکیت ملک ایجاد می‌شود، به انواع متفاوتی تقسیم می‌شوند. در زیر به انواع دعاوی ملکی اشاره می‌شود:
- دعوای خلع ید
- مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
- دعوای اثبات مالکیت
- دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف (ملک)
- دعوای تصرف عدوانی حقوقی
- دعوای ابطال سند رسمی
- دعوای تخلیه اماکن تجاری
- دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
- دستور فروش ملک مشاع
در ادامه، به توضیح هر یک از این دعاوی پرداخته و به بررسی نحوه حل مشکلات و رسیدگی به پرونده‌های ملکی از انواع مختلف می‌پردازیم. با ما همراه باشید.
دعوای خلع ید
یکی از انواع دعاوی ملکی، دعوای خلع ید است. به طور کلی، خلع ید به معنای رفع تصرف یک ملک بر اساس حکم دادگاه می‌باشد. در مواردی ممکن است فردی بدون داشتن هیچ حقی برای تصرف ملک یا زمین، به ادعای مالکیت وارد آن شود و از آن خارج نشود. در چنین شرایطی، صاحب اصلی ملک می‌تواند دعوای خلع ید را به منظور بیرون کردن فرد متجاوز مطرح کند. برای ثبت دادخواست این دعوا، مالک یا مالکین باید از طریق دفاتر الکترونیک قضایی، دادخواست حقوقی خلع ید را ثبت کنند.
دریافت مشاوره از وکلای با تجربه در این زمینه می‌تواند مزایای زیادی به همراه داشته باشد. یکی از شرایط مهم برای طرح این دعوا در دادگاه این است که خواهان باید دارای سند رسمی مالکیت باشد؛ در غیر این صورت، باید ابتدا در دادگاه برای اثبات مالکیت اقدام کند و سپس پس از دریافت حکم، اقدام به طرح دعوای خلع ید کند.
مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه است. حق کسب و پیشه و سرقفلی از جمله حقوقی هستند که قانون‌گذاران ایران طی چند مرحله به آن پرداخته‌اند. این قوانین برای اولین بار در سال 1356 و در بار دوم در سال 1376 نگارش شدند. سرقفلی تفاوت‌های زیادی با حق کسب و پیشه و تجارت دارد.
اگر می‌خواهید بیشتر درباره سرقفلی و مقاله‌ای جامع در زمینه معرفی انواع سرقفلی و تعریف حق سرقفلی بخوانید، به لینک حق سرقفلی مراجعه کنید.
به طور کلی، اگر ملکی قبل از سال 1376 در اختیار مستاجری قرار گرفته باشد و آن مستاجر با کسب و کارش به افزایش ارزش ملک کمک کند، باید هزینه زحماتش را موجر پرداخت کند که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. مقررات مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت در قانون سال 1356 بیان شده است. در حالی که برای مشخص شدن احکام سرقفلی باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 مراجعه شود. به همین دلیل، حقوق مستاجر در این زمینه با توجه به تاریخ نگارش قرارداد متغیر است.
دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
دعوای تجویز انتقال منافع نیز یکی از دعاوی مهم مربوط به اماکن تجاری است. در صورتی که مستاجر بتواند برای همان شغل، سند را به نام شخص دیگری منتقل کند، تجویز انتقال منافع انجام شده است. نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به این صورت است که اگر شرایط قانونی وجود داشته باشد، مانند نداشتن حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر، خواهان دعوا ابتدا باید یک اظهارنامه قضایی را به موجر ارسال کند و او را آگاه کند که یا سرقفلی را پرداخت کند یا اجازه انتقال آن را صادر نماید.
در صورت عدم صدور اجازه، مستاجر باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی را تنظیم کرده و به یکی از دفاتر خدمات قضایی ارائه دهد. به عبارت دیگر، دعوای تجویز انتقال منافع، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری که حق انتقال سرقفلی و کسب و پیشه را به غیر ندارد، علیه موجر مطرح و درخواست می‌کند. حکم دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع سرقفلی باید ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، با تنظیم سند رسمی اجاره، اجرا شود. چنانچه در مدت مقرر اقدام نشود، حکم صادره بی‌اثر شده و دیگر قابلیت اجرایی نخواهد داشت.
دستور فروش ملک مشاع
دستور فروش ملک مشاع دیگر مورد از انواع دعاوی ملکی است، ملک مشاعی به ملکی گفت می شود که چندین نفر در آن شریک هستند. گاهی اوقات، شرکاء در اداره مال مشاع دچار اختلافاتی می شوند. در این حالت، آنها تصمیم می گیرند تا نسبت به فروش ملک اقدام نمایند. در واقع در ملک مشاع، سهم هر کدام از مالکین مشخص است ولی مصداق و محدوده سهم علامت گذاری نشده است. مثلا اگر دو نفر در یک آپارتمان با هم شریک باشند، همه اجزای آن آپارتمان میان آن دو فرد تقسیم می شود. حال اگر یکی از آنها بخواهد ملک را بفروشد، می تواند از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند.
فروش یا تقسیم ملک مشاع فقط در صورت رضایت همه شرکاء امکان پذیر خواهد بود. در اولین مرحله، شریکی که قصد فروش ملک خود را دارد باید در اداره ثبت، درخواستش را ثبت کند. اگر امکان افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد یا اینکه صاحبان آن به تفاهم نرسند، هر شریک می تواند ازدادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را نماید. حال اگر یکی از شرکا، راضی به فروش ملکش نباشد و حاضر نشود، کماکان دستور صادر و اجرا می گردد. چرا که دستور فروش ، رای محسوب نمی شود که غیابی یا حضوری باشد و حتی برای اجرای آن برخلاف دیگر آراء غیابی دادگاه، نیاز به ارائه وثیقه یا ضامن نخواهد بود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از مهمترین انواع دعاوی ملکی است. به طور کلی، بعد از فروش یک ملک، فروشنده موظف است با استفاده از قرارداد، سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند. بر اساس ماده 22 قانون ثبت ایران، مالک املاکی که سند رسمی دارند، تنها کسی است که نامش در سند ذکر شده است. بنابراین، مالکیت تنها در بسیاری از موارد با وجود سند رسمی مستقر می‌شود.
بدین ترتیب، اگر نام خریدار در سند قانونی ملک ذکر نشود، او نمی‌تواند نسبت به آن ادعایی داشته باشد. بنابراین، تنظیم سند به نام خریدار یک تعهد منطقی و طبیعی برای مالک است. اگر مالک به طور عادی این فرایند را دنبال نکند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. در نتیجه، مالک یا فروشنده موظف می‌شود تا سند را به نام خریدار تنظیم کند.
شایان ذکر است که این دعوا می‌تواند به طور مستقیم بر روند تنظیم سند تأثیر بگذارد. به همین دلیل، خواهان بهتر است همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، سایر موارد مندرج در قرارداد را نیز مطرح کند. به عنوان مثال، در خصوص سند آپارتمان، او می‌تواند الزام خوانده به تنظیم، اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار، و همچنین اخذ مفاصاحساب مالیاتی را درخواست کند. زیرا اخذ سند بدون ارائه صورت مجلس تفکیکی و گواهی پایان کار ممکن نیست.
دعوای اثبات مالکیت
ازجمله مهمترین انواع دعاوی ملکی می توان به دعوای اثبات مالکیت اشاره کرد. دعوای اثبات مالکیت ناظر به اموال منقول و غیرمنقول می باشد. یعنی در مالکیت مال منقول مانند ماشین یا غیرمنقول مانند زمین دارای سند رسمی یاعادی بین طرفین اختلاف است و خواهان دعوی از طریق دفاتر الکترونیک قضایی اقدام به ثبت دادخواست می نماید. در رویه قضایی معمولا فرد دارنده سند عادی، مدعی مالکیت مال دارای سند رسمی می شود.
با توجه به مفاد مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/01 دیوان عالی کشور، بسیاری از دادگاه ها در دعوای اثبات مالکیتی که فرد با سند عادی، در خصوص مال دارای سند رسمی، مطرح می کند. تنها شخصی را مالک می شناسند که دارنده سند رسمی است و لذا دعوای اثبات مالکیت با سند غیر رسمی یا عادی را در برابر مال دارای سند رسمی قابل استماع نمی دانند.
دعوای اثبات مالکیت، شاید در نگاه اول ساده باشد ولی اثبات مالکیت پروسه ای پیچیده دارد و شرایط آن با توجه به هرپرونده ای متفاوت است. بنابراین به افراد توصیه می شود تا از خدمات وکیل با تجربه برای طرح این دعوی استفاده نمایند.
دعوای اثبات مالکیت
یکی از مهمترین انواع دعاوی ملکی، دعوای اثبات مالکیت است. این دعوا به مال‌های منقول و غیرمنقول مربوط می‌شود؛ به عبارت دیگر، در مواردی که در مالکیت اموال منقول مانند خودرو یا غیرمنقول مانند زمین اختلاف وجود دارد، خواهان دعوا می‌تواند از طریق دفاتر الکترونیک قضایی اقدام به ثبت دادخواست کند. در رویه قضایی، معمولاً فرد دارنده سند عادی، ادعای مالکیت بر مالی را می‌کند که دارای سند رسمی است.
باتوجه به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/01 دیوان عالی کشور، بسیاری از دادگاه‌ها در دعوای اثبات مالکیت که توسط فردی با سند عادی در خصوص مال دارای سند رسمی مطرح می‌شود، فقط شخصی را مالک می‌شناسند که دارای سند رسمی باشد. بنابراین، دعوای اثبات مالکیت با سند غیررسمی یا عادی، در برابر مال دارای سند رسمی، قابل استماع نمی‌باشد.
دعوای اثبات مالکیت در نگاه اول ممکن است ساده به نظر برسد، اما اثبات مالکیت پروسه‌ای پیچیده است و شرایط آن بر اساس هر پرونده متفاوت است. به همین دلیل، به افراد توصیه می‌شود برای طرح این دعوا از خدمات وکلای با تجربه استفاده کنند.
دعوای تخلیه اماکن تجاری
دعوای تخلیه اماکن تجاری یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی به شمار می‌آید. مرجع رسیدگی به این دعوا بستگی به این دارد که در زمان عقد اجاره، حق سرقفلی تعیین شده باشد یا خیر. در حالتی که بحث سرقفلی مطرح نباشد، شورای حل اختلاف مرجع دادخواست تخلیه است. در مواردی، موجر دیگر تمایل به ادامه اجاره ملک خود ندارد و می‌خواهد مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند، در حالی که مستاجر ممکن است تمایلی به تخلیه نداشته باشد.
برای ثبت این دعوا، خواهان باید در ابتدا با یک وکیل مشورت کند تا مطابق با قوانین سال 56 یا 76 شرایط را بررسی نماید، زیرا روند شکایت و نگارش دادخواست با توجه به قانون مربوطه متغیر خواهد بود.
دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (ملک)
یکی دیگر از دعاوی ملکی، دعوای اجرت المثل ایام تصرف است. به طور کلی، اگر شخصی بدون اجازه مالک از ملک استفاده کند، مالک می‌تواند دعوای مطالبه اجرت المثل را مطرح کند. باید بدانید که تصرف ملک بدون اجازه می‌تواند مشکلات قانونی متعددی ایجاد کند. این امر باعث شده است که قانون‌گذاران به این موضوع توجه ویژه‌ای داشته باشند.
دادگاه برای تعیین مقدار اجرت المثل از فرمول‌های مختلفی استفاده می‌کند. محاسبه اجرت المثل به عوامل متفاوتی بستگی دارد و میزان آن بر اساس نحوه استفاده، مدت زمان تصرف و شرایط دیگر متفاوت خواهد بود و معمولاً از کارشناس برای تعیین آن کمک گرفته می‌شود. به منظور ثبت دادخواست این دعوا، خواهان ابتدا باید مستندات لازم را آماده کند و سپس با ارائه دادخواست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست خود را پیگیری کند. در مواردی که دعوای اجرت المثل ناشی از مال غیرمنقول باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی به آن، دادگاه محل وقوع ملک است.
دعوای تصرف عدوانی حقوقی
دعوای تصرف عدوانی حقوقی یکی از مهمترین انواع دعاوی ملکی در جامعه امروز است. این دعوا می‌تواند به صورت حقوقی یا کیفری مطرح شود. دعوای تصرف عدوانی حقوقی هیچ مجازاتی برای متصرف در نظر نگرفته است. بر اساس ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر فردی ادعا کند که شخص دیگری بدون رضایت او، مال غیرمنقول را از تصرف او خارج کرده است، امکان ثبت دعوای تصرف عدوانی حقوقی وجود دارد.
با این حال، ثبت و پیگیری چنین دعوایی می‌تواند چالش‌برانگیز باشد. گاهی ممکن است فرد متصرف عدوانی (خوانده) واقعاً مالک باشد و فرد خواهان علیه او دعوای تصرف عدوانی مطرح کند. به عنوان مثال، مالک یک ملک را اجاره می‌دهد، اما پیش از پایان مدت اجاره، به عنوان مالک و بدون رضایت مستاجر ملک را تصرف کند.
دعوای ابطال سند رسمی
بر اساس ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در دفاتر یا ادارات ثبت اسناد و املاک توسط مأموران رسمی و با رعایت قوانین و مقررات تنظیم می‌شوند، اسناد رسمی خوانده می‌شوند. این اسناد نسبت به اسناد عادی اعتبار بیشتری دارند و بسیاری از افراد تمایل دارند تا معاملات و قراردادهای خود را به صورت رسمی تنظیم کنند. با این وجود، حتی اسناد رسمی نیز ممکن است در شرایط خاصی اعتبار خود را از دست دهند و امکان ابطال آنها توسط دادگاه وجود داشته باشد.
دعوای ابطال سند رسمی به وضعیتی اشاره دارد که افراد با هدف بی‌اعتبار کردن یک سند رسمی اقدام می‌کنند. وقتی یک سند یا قرارداد ملکی به طور کامل باطل می‌شود، آن سند دیگر اعتبار قانونی نخواهد داشت. دلایل ابطال سند می‌تواند متنوع باشد، مانند جعلی بودن سند یا معاملات صوری. گاهی اوقات نیز اشتباهات فنی در تهیه سند یا نقض قوانین و مقررات مربوط به حاکمیت ممکن است باعث ابطال آن شود.
ابطال سند باید تحت نظارت دادگاه انجام شود. افرادی که به دنبال ابطال یک سند رسمی هستند، ضرورت دارد که دلایل موجهی برای این کار ارائه دهند. این پروسه ممکن است توسط دادگاه یا صاحب سند انجام شود. در مرحله نخست، خواهان باید به دادگاه مراجعه کرده و مشخصات کامل سند مالکیت را ذکر کند و سپس دادخواست دقیقی را تنظیم و به دادگاه ارسال کند
هزینه دادرسی دعاوی ملکی
به طور کلی تنظیم هر گونه دادخواست در دعاوی حقوقی و شکوائیه در دعاوی کیفری، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی می باشد و این هزینه شامل برابر با اصل نمودن اوراق و ثبت دادخواست و تمبر و هزینه های اجرایی است و از این حیث دعاوی به دو دسته مالی و غیرمالی تقسیم می شوند و دعاوی غیرمالی هزینه های کمتری داشته و با توجه به اینکه دعاوی ملکی در رسته دعاوی مالی قرار می گیرد و با توجه به نوع دعوی مطرح شده، مبلغ آن متفاوت است و هزینه دادرسی آن براسای ارزش منطقه ای ملک محاسبه و از خواهان دعوی اخذ می گردد و چنانچه در زمان دادخواست خواسته دعوا قابل تقویم نباشد، یک مبلغی توسط دفتر خدمات قضایی مقوم گردیده و کسری آن پس از ارجاع به شعبه، توسط مدیردفتر دادگاه محاسبه و دریافت می گردد. مبالغ هزینه دادرسی هر ساله تغییر یافته و در مراحل مختلف رسیدگی بدوی و تجدیدنظر و فرجام و اعاده دادرسی دارای درصدهای مختلف است. چنانچه، قصد محاسبه بروز هزینه دادرسی خود را دارید می توانید از طریق سایت عدل ایران اقدام نمایید.
نقش وکیل در دعاوی ملکی چیست؟
با توجه به اینه دعاوی ملکی یکی از زیر مجموعه های وکالت می باشد، وکیل متخصص در این حوزه اطلاعات و تجربه کافی داشته و می تواند در زمان کوتاه تر و به روش درست موضوعات ملکی را حل و فصل نماید. استفاده از خدمات تیم های وکالتی با تجربه و خوش سابقه به افراد اجازه می دهد تا طی مدت زمان کوتاهی به بازدهی مطلوبی برسند.
از جمله وظیفه وکیل ملکی، این است که با توجه به نوع و شرایط دعوای مطرح شده به صورت مستدل و با استناد به قوانین و مقررات جاری، از موکل خود دفاع نماید تا به حق خود برسد. با راهنمایی و مشاوره وکلای تخصصی گروه حقوقی ندای حق، شما می توانید طی مدت زمان مناسبی نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایید. چرا که عدم توجه به این مسئله، چالش های گسترده ای را سر راهتان برای ثبت دعاوی ملکی قرار می دهد.
سخن آخر
در این صفحه تلاش کردیم به سوال “انواع دعاوی ملکی چیست؟” پاسخ دهیم. همانطور که اشاره شد، دعاوی ملکی دارای دسته‌بندی‌های مختلفی هستند و هر یک از این دسته‌ها به نحوی خاص بر روند پرونده تأثیر می‌گذارند. طرح دعوای نادرست می‌تواند وقت و هزینه زیادی از شما بگیرد. از این رو، اگر شما نیز به دنبال ثبت یک دعوای ملکی هستید، لازم است بدانید که این دعاوی به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند و رسیدگی به آنها به اختلافات مرتبط با اموال غیرمنقول اختصاص دارد. صلاحیت رسیدگی به این نوع دعاوی به دادگاه محل وقوع ملک مربوط می‌شود.
