زمانی‌که صحبت از ملک، خانه یا زمین میشود، در واقع از نوعی دارایی صحبت می‌کنیم که نمی‌توان آن را جابه‌جا کرد. به این نوع دارایی‌ها اموال غیرمنقول می‌گویند و سندی که مالکیت آن‌ها را ثابت می‌کند، سند غیرمنقول نام دارد. این سند تنها زمانی معتبر است که به شکل رسمی در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد. در ادامه، تمام جنبه‌های قانونی و کاربردی آن را، همراه با سوال سند غیر منقول چیست با یک دید تخصصی و ساده شده بررسی می‌کنیم.
همین حالا مشکل حقوقی خود را با کارشناس ما در میان بگذارید
تعریف سند غیرمنقول از دید قانون
در قانون مدنی، اموال به دو دسته منقول و غیرمنقول تقسیم شده‌اند. اموال منقول قابل جابه‌جایی هستند، اما اموال غیرمنقول مانند زمین و خانه قابل انتقال فیزیکی نیستند. سند غیرمنقول، نوشته‌ای رسمی است که مالکیت این اموال را اثبات می‌کند. بر اساس مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، هیچ انتقالی در مورد ملک معتبر نیست مگر آنکه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و در دفتر املاک ثبت شود.
تفاوت مال منقول و غیرمنقول
درک تفاوت میان این دو، پایه شناخت اسناد مالکیت است. خودرو و طلا منقول‌اند، اما آپارتمان، زمین یا باغ غیرمنقول محسوب می‌شوند. این تفاوت باعث میشود قوانین و نحوه انتقال مالکیت آن‌ها نیز کاملا متفاوت باشد.
انواع املاک دارای سند غیرمنقول
هر نوع ملکی که جابه‌جایی آن ممکن نباشد، مشمول سند غیرمنقول است. این املاک می‌توانند کاربری‌های گوناگونی داشته باشند و در قالب‌های مختلف به ثبت برسند.
املاک مسکونی و تجاری
خانه، آپارتمان، ویلا، مغازه یا زمین تجاری همگی از جمله املاک دارای سند غیرمنقول هستند. در مقابل، زمین کشاورزی یا صنعتی نیز در این گروه قرار می‌گیرند و ثبت آن‌ها در اداره ثبت، برای اثبات مالکیت ضروری است.
حقوق وابسته به املاک
گاهی سند غیرمنقول تنها مالکیت فیزیکی ملک را نشان نمی‌دهد، بلکه حقوقی مانند حق ارتفاق (مثلا حق عبور از زمین همسایه) یا حق انتفاع (حق استفاده از ملک دیگر) را هم در بر می‌گیرد. این موارد باید در سند رسمی درج و ثبت شوند.
انواع سند غیرمنقول از نظر شکل و اعتبار
سند غیرمنقول تنها یک نوع ندارد و بسته به زمان، شیوه ثبت و نوع ملک، در قالب‌های مختلفی صادر میشود. شناخت آن‌ها به شما کمک می‌کند تا از اعتبار سندی که در دست دارید مطمئن شوید.
سند تک برگ و منگوله دار
سند تک‌برگ نسل جدید اسناد رسمی است که اطلاعات دقیق ملک از جمله نقشه، پلاک ثبتی و حدود اربعه در آن درج میشود. در مقابل، سند منگوله‌دار اسناد قدیمی هستند که هنوز هم در برخی مناطق وجود دارند اما به تدریج جای خود را به سند تک‌برگ می‌دهند.
سایر انواع سند
در کنار اسناد رسمی، گاهی با سند شورایی، سند وقفی یا سند مشاع و مفروز روبه‌رو می‌شویم. اعتبار این اسناد متفاوت است و معمولا نیاز به تایید یا تبدیل به سند رسمی دارند.
مراحل ثبت و انتقال سند غیرمنقول
تماس جهت مشاوره حقوقی رایگان
تماس از ساعت 9:00 صبح الی 18:00 بعد از ظهر
ثبت رسمی ملک، نقطه آغاز مالکیت قانونی است. هرگونه خرید، فروش یا انتقال باید با رعایت مراحل زیر انجام شود تا در آینده دچار مشکل نشود.
مراحل اصلی ثبت و انتقال
- استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک
- حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی
- بررسی ملک توسط کارشناس ثبت یا کارشناس رسمی دادگستری
- ثبت نهایی اطلاعات در دفتر املاک
- صدور سند رسمی جدید به نام مالک
هرگونه معامله خارج از این فرآیند، در حکم سند عادی است و طبق قانون اعتبار ندارد. بنابراین توصیه میشود حتماً از وکیل ملکی یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی کمک بگیرید.
اصلاح، تفکیک و ابطال سند غیرمنقول
در عمل، ممکن است نیاز به تغییر یا تقسیم سند پیش آید. شناخت هر مورد باعث صرفه‌جویی در زمان و هزینه خواهد شد.
اصلاح سند
گاهی در اطلاعات ملک یا نام مالک اشتباه وجود دارد. در این حالت، مالک میتواند با مراجعه به اداره ثبت یا حکم دادگاه حقوقی درخواست اصلاح دهد.
تفکیک سند
وقتی ملکی بین چند نفر تقسیم میشود یا بخشی از آن فروخته میشود، تفکیک سند انجام می‌گیرد. در این فرآیند، نقشه، حدود اربعه و مشخصات دقیق هر بخش تعیین میشود.
ابطال سند
در صورت وجود تعارض اسناد، جعل یا اشتباه در ثبت، امکان ابطال سند از طریق دادگاه وجود دارد. در این مرحله معمولا نظر کارشناس رسمی دادگستری ملاک است.
اعتبار قانونی سند غیرمنقول
سند رسمی غیرمنقول یکی از قوی‌ترین مدارک در نظام حقوقی است. بر اساس حقوق مالکیت و اصل حاکمیت اراده، هیچ‌کس نمی‌تواند بدون سند رسمی ادعای مالکیت ملکی را داشته باشد. در مقابل، اسناد عادی مانند مبایعهنامه یا صلح‌نامه صرفا توافقی بین طرفین هستند و در برابر اشخاص ثالث اعتبار ندارند. همین موضوع سبب میشود که همیشه به ثبت رسمی معامله در دفترخانه تاکید شود.
تفاوت سند رسمی و عادی در معاملات ملکی
تفاوت سند رسمی و عادی در میزان اعتبار آن‌هاست. سند رسمی در حضور سردفتر و با امضا و مهر رسمی تنظیم میشود، در حالی که سند عادی معمولا بین طرفین نوشته میشود. برای مثال، اگر ملکی فقط با قولنامه فروخته شود، تا زمانی که در دفترخانه ثبت نگردد، انتقال مالکیت از نظر قانونی تحقق پیدا نکرده است.
سخن آخر
در این مطلب به‌صورت جامع بررسی کردیم که سند غیر منقول چیست، چه ویژگی‌هایی دارد و چرا ثبت رسمی آن برای حفظ مالکیت اهمیت دارد. شناخت دقیق این سند و رعایت مراحل قانونی از بروز بسیاری از دعاوی ملکی جلوگیری می‌کند. اگر قصد خرید یا انتقال ملکی دارید، پیش از هر اقدامی از وکیل ملکی یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی مشاوره بگیرید تا روند قانونی بدون خطا طی شود. گروه حقوقی آراد در تمام مراحل ثبت، انتقال، اصلاح یا ابطال اسناد رسمی در کنار شماست.
سوالات متداول
- سند غیرمنقول چیست و چه کاربردی دارد؟
سند غیرمنقول مدرک رسمی مالکیت املاک مانند زمین و آپارتمان است که فقط پس از ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک اعتبار قانونی دارد. - آیا قولنامه یا مبایعهنامه همان سند رسمی است؟
خیر، قولنامه و مبایعهنامه اسناد عادیاند و برای اثبات مالکیت کافی نیستند. انتقال قانونی تنها با تنظیم سند رسمی انجام میشود. - چگونه میتوان وضعیت یک سند را استعلام گرفت؟
از طریق سامانه رسمی اداره ثبت یا مراجعه حضوری به واحد ثبتی محل ملک. در موارد اختلافی، نظر کارشناس رسمی دادگستری ملاک است. - آیا میتوان سند غیرمنقول را با حکم دادگاه باطل کرد؟
بله. در صورت اثبات جعل، اشتباه یا وجود دو سند برای یک ملک، دادگاه میتواند حکم به ابطال سند رسمی بدهد.