خرید ملک قولنامه‌ای یکی از رایج‌ترین روش‌های معامله در ایران است، به‌ویژه زمانی که هنوز سند رسمی به نام فروشنده صادر نشده است. در چنین شرایطی، طرفین با تنظیم قولنامه (مبایعه‌نامه)، معامله را انجام می‌دهند تا حقوق و تعهدات آن مشخص شود.
اما نکته‌ای که بسیاری از خریداران از آن غافل می‌شوند، تفاوت بین قولنامه عادی و سند رسمی است. بر اساس قانون، تنها سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی اعتبار قطعی دارد. در نتیجه، قولنامه صرفاً نشانه‌ای از توافق طرفین است و هنوز انتقال رسمی مالکیت صورت نگرفته است.
در این مسیر، حضور وکیل خرید ملک می‌تواند نقش حیاتی داشته باشد؛ زیرا وکیل با بررسی سوابق ثبتی، اصالت ملک، وضعیت مالیاتی و شهرداری، مانع بروز اختلاف یا کلاهبرداری در آینده می‌شود.
همین حالا مشکل حقوقی خود را با کارشناس ما در میان بگذارید
اعتبار و خطرات خرید ملک قولنامه‌ای
خرید ملک قولنامه‌ای در صورتی معتبر است که شرایط قانونی آن رعایت شده باشد. این شرایط شامل اهلیت طرفین، قصد و رضایت واقعی، ملک قابل معامله و قانونی بودن موضوع قرارداد است. با این حال، این نوع معاملات همیشه خطراتی به همراه دارد، از جمله:
- احتمال فروش چند باره ملک به افراد مختلف
- نبود تضمین کافی برای انتقال سند رسمی
- امکان توقیف یا در رهن بودن ملک
- دشواری در پیگیری حقوقی در صورت بروز اختلاف
بنابراین، قبل از امضای هرگونه قولنامه یا سند عادی، لازم است از اعتبار فروشنده و وضعیت ثبتی ملک اطمینان حاصل کنید.
چگونه از اعتبار قولنامه مطمئن شویم؟
تماس جهت مشاوره حقوقی رایگان
تماس از ساعت 9:00 صبح الی 18:00 بعد از ظهر
یکی از مراحل مهم در خرید ملک قولنامه‌ای، استعلام ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک است. این استعلام مشخص می‌کند آیا ملک دارای پلاک ثبتی معتبر است، در رهن یا توقیف نیست، و مالکیت آن متعلق به فروشنده است یا خیر.
همچنین، وجود کد رهگیری که از طریق سامانه ثبت معاملات املاک صادر می‌شود، به اعتبار معامله می‌افزاید. معامله بدون کد رهگیری، از نظر حقوقی ضعیف‌تر است و پیگیری آن دشوارتر می‌شود.
وکیل خرید ملک در این مرحله می‌تواند با استعلام از نهادهای مربوطه، خطر معاملات صوری یا جعلی را کاهش دهد.
نکات مهم در تنظیم قولنامه ملک
برای اینکه قولنامه از نظر حقوقی معتبر و قابل استناد باشد، باید شامل نکات زیر باشد:
- مشخصات دقیق ملک شامل نشانی، پلاک ثبتی، مساحت و نوع کاربری.
- مشخصات کامل طرفین و شماره ملی یا گذرنامه.
- مبلغ معامله (ثمن) و نحوه پرداخت (نقد، اقساط، یا ترکیبی).
- شرایط تحویل ملک و زمان تنظیم سند رسمی.
- وجه التزام در صورت تخلف یا فسخ قرارداد.
- ذکر وضعیت ملک از نظر رهن، توقیف یا ورثه‌ای بودن.
- امضای دو شاهد معتبر در پایان قرارداد.
قولنامه‌ای که فاقد این موارد باشد، ممکن است در دادگاه فاقد اعتبار یا ناقص تلقی شود.
خرید ملک ورثه‌ای یا در رهن به‌صورت قولنامه‌ای
اگر ملک مورد نظر ورثه‌ای باشد، خریدار باید ابتدا از طریق گواهی انحصار وراثت مطمئن شود همه ورثه در معامله حضور دارند یا به یکی از آنان وکالت رسمی داده‌اند.
در مورد ملک در رهن یا توقیفی نیز معامله تنها زمانی ممکن است که فک رهن یا رفع توقیف انجام شده باشد. در غیر این صورت، معامله از نظر قانونی باطل است و انتقال مالکیت ممکن نخواهد بود.
تفاوت ملک قولنامه‌ای با ملک دارای سند رسمی
ویژگی | ملک قولنامه‌ای | ملک با سند رسمی |
نوع سند | عادی (دست‌نویس یا بنگاهی) | رسمی (ثبت‌شده در دفترخانه) |
اعتبار قانونی | محدود و قابل انکار | قطعی و الزام‌آور |
امکان استعلام ثبتی | دشوار یا غیرممکن | آسان از طریق اداره ثبت |
امکان توقیف یا رهن | معمولاً نامشخص | وضعیت مشخص و شفاف |
امنیت معامله | پایین‌تر | بسیار بالا |
جمع بندی
پیش از امضای هرگونه قرارداد قولنامه‌ای، حتماً با وکیل خرید ملک مشورت کنید. وکیل می‌تواند با بررسی سوابق ثبتی، استعلام بدهی‌های شهرداری و دارایی، و بررسی اصالت سند مادر یا بنچاق، از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری کند.
در بسیاری از پرونده‌ها، خریداران به دلیل ناآگاهی از جزئیات حقوقی، با از دست رفتن سرمایه یا درگیری‌های قضایی طولانی مواجه می‌شوند. حضور یک وکیل متخصص در کنار شما، اطمینان از صحت معامله و امنیت سرمایه را تضمین می‌کند.
تماس جهت مشاوره حقوقی رایگان
تماس از ساعت 9:00 صبح الی 18:00 بعد از ظهر
پرسش‌های متداول (FAQ)
۱. آیا خرید ملک قولنامه‌ای امن است؟
اگر اصالت سند، وضعیت ثبتی و هویت فروشنده بررسی شود، بله؛ اما در غیر این صورت، خطر کلاهبرداری وجود دارد.
۲. چگونه از اعتبار قولنامه مطمئن شویم؟
با استعلام از اداره ثبت و بررسی وجود کد رهگیری در سامانه املاک.
۳. آیا ملک قولنامه‌ای قابل فروش است؟
بله، اما بهتر است با حضور وکیل و ثبت قرارداد جدید انجام شود.
۴. تفاوت قولنامه با کد رهگیری و بدون کد رهگیری چیست؟
قولنامه دارای کد رهگیری در سامانه رسمی ثبت می‌شود و اعتبار بیشتری دارد.
۵. اگر فروشنده برای سند زدن نیامد چه کنیم؟
می‌توان با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از طریق دادگاه، فروشنده را ملزم کرد.