در فرآیند خرید و فروش ملک، گاهی اوقات سند ملکی در رهن بانک یا مؤسسه مالی قرار دارد و مالک نمی‌تواند آزادانه درباره‌ی آن تصمیم بگیرد. اینجاست که اصطلاح «فک رهن» معنا پیدا می‌کند. فک رهن در واقع به معنای آزادسازی سند مالکیت از قید رهن است، زمانی که بدهی وام یا تسهیلات بانکی به‌طور کامل تسویه شده باشد. بسیاری از افراد، به‌ویژه در تهران، پس از تسویه وام با چالش‌های اداری و حقوقی مواجه می‌شوند و در این شرایط، کمک گرفتن از یک وکیل خرید ملک می‌تواند مانع از اشتباهات یا تأخیر در روند فک رهن شود.
همین حالا مشکل حقوقی خود را با کارشناس ما در میان بگذارید
مفهوم فک رهن در قانون چیست؟
از نظر حقوقی، رهن به قراردادی گفته می‌شود که در آن مالک (راهن) مالی را به عنوان وثیقه نزد طلبکار (مرتهن) قرار می‌دهد تا در صورت عدم پرداخت بدهی، طلبکار بتواند از محل فروش آن مال، طلب خود را وصول کند. وقتی مالک تمام بدهی خود را به بانک یا مؤسسه‌ی مالی پرداخت کند، دیگر حقی برای مرتهن باقی نمی‌ماند و باید قید رهن از سند حذف شود. به این عمل، فک رهن گفته می‌شود.
فک رهن یعنی پایان یافتن رابطه‌ی تعهدی بین وام‌گیرنده و مرتهن و بازگشت کامل حقوق مالکانه به فرد. پس از فک رهن، مالک می‌تواند آزادانه ملک خود را بفروشد، منتقل کند یا حتی برای دریافت وام جدید دوباره آن را در رهن بگذارد.
مراحل فک رهن ملک
فرآیند فک رهن معمولاً از بانک آغاز و با اداره ثبت به پایان می‌رسد. در ابتدا، وام‌گیرنده باید تمامی اقساط و بدهی‌های خود را پرداخت کرده و از بانک نامه تسویه حساب دریافت کند. این نامه که در حکم سند رسمی پایان تعهدات مالی است، به دفترخانه‌ای که سند رهنی در آن تنظیم شده ارائه می‌شود.
دفترخانه پس از بررسی مدارک، «صورت‌مجلس فک رهن» را تنظیم می‌کند و برای اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌نماید تا قید رهن از سند مالکیت حذف شود. در نهایت، سند جدیدی صادر می‌شود که در آن هیچ اشاره‌ای به رهن وجود ندارد.
مدارک مورد نیاز برای فک رهن معمولاً شامل موارد زیر است:
- نامه تسویه حساب از بانک یا مرتهن
- اصل سند مالکیت
- مدارک شناسایی مالک
- وکالت‌نامه (در صورت انجام کار توسط وکیل)
در بسیاری از موارد، وکلا با استفاده از تجربه و دسترسی حقوقی خود می‌توانند این مراحل را سریع‌تر و بدون نیاز به حضور مکرر موکل در ادارات انجام دهند.
خرید و فروش ملک در رهن
تماس جهت مشاوره حقوقی رایگان
تماس از ساعت 9:00 صبح الی 18:00 بعد از ظهر
یکی از پرسش‌های رایج در معاملات ملکی این است که آیا می‌توان ملکی را که هنوز در رهن بانک است، فروخت؟
پاسخ مثبت است، اما تحت شرایط خاص. اگر خریدار و فروشنده توافق کنند، می‌توان بخشی از مبلغ معامله را برای تسویه وام نزد بانک پرداخت کرد تا پس از تسویه کامل بدهی، فک رهن انجام شود و سند آزاد گردد. در برخی موارد نیز بانک با انتقال وام به نام خریدار جدید موافقت می‌کند. در هر دو حالت، لازم است قرارداد خرید و فروش با دقت و نظارت وکیل خرید ملک تنظیم شود تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
هزینه و مدت زمان فک رهن
هزینه فک رهن بسته به نوع ملک، مبلغ وام، تعرفه دفترخانه و هزینه‌های اداری متفاوت است. این هزینه معمولاً شامل حق‌التحریر دفترخانه، هزینه ثبت در اداره ثبت و مالیات احتمالی است. به طور متوسط، فرآیند فک رهن بین سه تا هفت روز کاری زمان می‌برد، البته به شرطی که مدارک کامل باشد و بانک نامه تسویه حساب را بدون تأخیر صادر کند.
در برخی بانک‌ها مانند بانک مسکن یا بانک ملی، بخشی از مراحل فک رهن به صورت الکترونیکی انجام می‌شود، اما ثبت نهایی همچنان باید در اداره ثبت اسناد صورت گیرد.
تفاوت فک رهن و ابطال سند رهنی
اگرچه گاهی این دو اصطلاح به‌جای هم استفاده می‌شوند، اما از نظر حقوقی کاملاً متفاوت‌اند.
فک رهن زمانی اتفاق می‌افتد که بدهی وام‌گیرنده پرداخت شده و بانک موافقت به آزادسازی سند می‌کند.
اما ابطال سند رهنی معمولاً زمانی مطرح می‌شود که قرارداد رهن از اساس باطل بوده یا دادگاه بنا به دلایل قانونی، حکم به فسخ آن می‌دهد.
بنابراین، فک رهن فرآیندی طبیعی پس از پایان وام است، در حالی که ابطال سند رهنی یک دعوای حقوقی محسوب می‌شود.
نکات مهم حقوقی در فک رهن
در طول روند فک رهن، نباید هیچ مبلغ یا بدهی معوق باقی مانده باشد، چون در این صورت بانک می‌تواند از صدور نامه تسویه حساب خودداری کند. علاوه بر آن، اگر چند نفر به‌صورت مشترک مالک ملک هستند، حضور و امضای همه‌ی آن‌ها برای فک رهن الزامی است.
همچنین در صورتی که وام‌گیرنده فوت کرده باشد، ورثه او باید ابتدا گواهی انحصار وراثت ارائه دهند تا فک رهن به نام آن‌ها انجام شود. در چنین پرونده‌هایی، حضور وکیل ملکی و یا وکیل خرید ملک نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.
جمع‌بندی
فک رهن یکی از مراحل مهم و نهایی در مالکیت کامل یک ملک است. اگر سند شما هنوز در رهن بانک قرار دارد، برای آزادسازی آن باید تسویه کامل بدهی، دریافت نامه از بانک، مراجعه به دفترخانه و در نهایت ثبت فک رهن در اداره ثبت اسناد انجام شود.
در تمام این مراحل، همراهی یک وکیل متخصص در زمینه خرید و فروش ملک می‌تواند از بروز اشتباهات اداری و حقوقی جلوگیری کند. در واقع، وکیل خرید ملک می‌تواند سند شما را در کوتاه‌ترین زمان ممکن از قید رهن خارج کند و مالکیت قانونی و قطعی را برایتان بازگرداند.
پرسش‌های متداول درباره فک رهن
۱. فک رهن دقیقاً یعنی چه؟
به فرآیند آزادسازی سند مالکیت پس از پرداخت کامل بدهی به بانک گفته می‌شود.
۲. فک رهن چقدر طول می‌کشد؟
معمولاً بین سه تا هفت روز کاری، بسته به سرعت پاسخ‌دهی بانک و دفترخانه.
۳. هزینه فک رهن چقدر است؟
به تعرفه دفترخانه، نوع ملک و مبلغ تسهیلات بستگی دارد و رقم ثابتی ندارد.
۴. آیا می‌توان ملک در رهن را فروخت؟
بله، اما باید بدهی تسویه شود یا بانک با انتقال وام به خریدار موافقت کند.
۵. تفاوت فک رهن با ابطال سند رهنی چیست؟
فک رهن به معنای پایان بدهی است، در حالی که ابطال سند رهنی مربوط به باطل شدن قرارداد از اساس است.