خلع ید ملک مشاعی ابزاری قانونی است که به مالکان امکان می‌دهد تصرف غیرمجاز دیگران در املاک مشترک را پایان دهند و حق خود را بازپس گیرند. این دعوا اهمیت زیادی در حفظ حقوق شرکا و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی دارد و از نظر قانونی پشتوانه محکمی دارد.
وجود وکیل خلع ید با تجربه، روند رسیدگی را تسهیل کرده و شانس موفقیت در پرونده را به شکل قابل توجهی افزایش می‌دهد. وکیل با دانش حقوقی خود، مدارک لازم را آماده و دادخواست را به طور دقیق تنظیم می‌کند تا پرونده بدون نقص پیش رود.
در این مقاله با مراحل، شرایط و مدارک لازم برای طرح دعوای خلع ید مشاعی به زبان ساده آشنا می‌شوید و می‌توانید حق خود را به بهترین شکل قانونی پیگیری کنید.
همین حالا مشکل حقوقی خود را با کارشناس ما در میان بگذارید
خلع ید مشاعی چیست؟
اگر بخواهیم خیلی ساده توضیح بدهیم، خلع ید یعنی بیرون کردن شخصی که بدون اجازه ملکی را تصرف کرده است. حال اگر ملک مشاع باشد، یعنی چند نفر به صورت مشترک مالک آن باشند، در صورت تصرف غیرقانونی، هر یک از مالکان می‌توانند دعوای خلع ید مطرح کنند.
تفاوت اصلی خلع ید فردی و مشاعی در همین است؛ در خلع ید فردی یک نفر مالک است، اما در خلع ید مشاعی، ملک میان چند نفر مشترک است و تصرف بدون رضایت دیگران صورت گرفته است. طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، در صورت صدور حکم خلع ید، تخلیه فقط شامل سهم خواهان نیست، بلکه کل ملک تخلیه می‌شود.
شرایط خلع ید مشاعی
خلع ید مشاعی یعنی خارج کردن شخصی از ملکی که بدون اجازه در آن تصرف کرده، در حالی که ملک به‌طور مشترک بین چند نفر است. برای اینکه یک دعوای خلع ید مشاعی قابل طرح و پیگیری باشد، سه شرط اصلی وجود دارد.
اولین شرط، مالک بودن خواهان است. یعنی کسی که دعوا را مطرح می‌کند باید به صورت رسمی مالک باشد؛ یعنی یا ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد یا از طریق ارث و انتقال قانونی مالک شده باشد. اگر مالکیت او مورد تردید باشد، ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت را مطرح کند و بعد از آن سراغ خلع ید برود.
دومین شرط، عدوانی بودن تصرف است. این یعنی شخص متصرف، بدون رضایت و اجازه مالک وارد ملک شده و آن را در اختیار گرفته است. در واقع باید ثابت شود که تصرف قانونی نبوده و بدون مجوز انجام شده است.
سومین شرط، غیرمنقول بودن ملک است. خلع ید مشاعی فقط در مورد املاک غیرمنقول مثل خانه، زمین و آپارتمان مطرح می‌شود و برای اموال منقول مانند خودرو یا وسایل شخصی کاربرد ندارد.به طور خلاصه، اگر مالک رسمی ملک هستید، ملک شما غیرمنقول است و شخصی بدون اجازه آن را تصرف کرده، می‌توانید با استناد به این شرایط دعوای خلع ید مشاعی را مطرح و ملک را بازپس بگیرید.
مراحل و نحوه خلع ید ملک مشاعی
برای بازپس‌گیری ملک مشاعی که به طور غیرقانونی در تصرف دیگری است، ابتدا باید مراحل قانونی خلع ید را طی کرد. این فرایند به مالک امکان می‌دهد حق خود را از متصرف احقاق کند و ملک را دوباره در اختیار داشته باشد.
- ثبت نام در سامانه ثنا: ابتدا در sana.adliran.ir ثبت‌نام کنید و کد ثنا دریافت نمایید.
- تنظیم و ثبت دادخواست: دادخواست خلع ید با کمک مشاور حقوقی آماده و در دفاتر خدمات قضایی ثبت می‌شود.
- ارسال به دادگاه صالح: دفاتر خدمات قضایی، دادخواست را به دادگاه مربوطه ارسال می‌کنند.
- بررسی مالکیت ملک: دادگاه استعلام‌های ثبتی انجام داده و مالکیت رسمی را بررسی می‌کند.
- ابلاغ وقت رسیدگی: وقت جلسه به طرفین از طریق پیامک اطلاع داده می‌شود.
- تشکیل جلسه رسیدگی: دادگاه اظهارات طرفین را می‌شنود و تحقیقات لازم، از جمله معاینه محلی و تأمین دلیل را انجام می‌دهد.
- صدور رأی و امکان اعتراض: پس از بررسی، رأی صادر می‌شود و طرفین می‌توانند در صورت اعتراض، در مهلت قانونی اقدام کنند.
مدارک لازم برای خلع ید مشاعی
برای اثبات دعوای خلع ید مشاعی ارائه مدارک لازم است و بدون مدرک، هیچ ادعایی در دادگاه پذیرفته نمی‌شود. مهم‌ترین مدرک سند مالکیت است و در کنار آن کارت ملی خواهان، شهادت شاهدان، شماره پرونده استنادی، تحقیقات محلی و درخواست نظر کارشناس می‌تواند کمک‌کننده باشد. در صورت نبود سند رسمی، رای دادگاه مبنی بر مالکیت نیز کافی است. با داشتن مدارک معتبر، مالک می‌تواند به راحتی دعوای خلع ید مشاعی خود را اقامه کرده و حق خود را احقاق کند.
هزینه خلع ید ملک مشاعی
برای طرح دعوای خلع ید مشاعی باید هزینه‌ای پرداخت شود، چون این نوع دعوا یک اقدام رسمی در مراجع قضایی است. میزان هزینه به ارزش منطقه‌ای ملک و اینکه آیا از وکیل استفاده می‌کنید یا نه بستگی دارد. معمولاً اگر ارزش ملک تا ۲۰ میلیون تومان باشد، ۲.۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک و اگر بیشتر باشد ۳.۵ درصد آن به‌عنوان هزینه دادرسی در مرحله بدوی محاسبه می‌شود. در مرحله تجدیدنظر هم این مبلغ حدود ۴.۵ درصد است. علاوه بر این، هزینه ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی نیز باید در نظر گرفته شود.
نمونه دادخواست خلع ید مشاعی
تماس جهت مشاوره حقوقی رایگان
تماس از ساعت 9:00 صبح الی 18:00 بعد از ظهر
خواهان: خانم/آقای …، کد ملی: …، نشانی: …
خوانده: خانم/آقای …، کد ملی: …، نشانی: …
وکیل یا نماینده قانونی: خانم/آقای …، کد ملی: …، نشانی: …
خواسته‌ها:
۱. خلع ید ملک مشاعی: تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تخلیه و خلع ید ملک مشاعی به مساحت … متر مربع، با پلاک ثبتی … واقع در …، به ارزش منطقه‌ای … لایر.
۲. اجرت المثل تصرفات: درخواست صدور حکم برای پرداخت اجرت المثل از تاریخ … (فوت مورث) تا زمان اجرای حکم، بر اساس نظر کارشناسی رسمی دادگستری.
۳. خسارات دادرسی: تقاضای جبران کلیه هزینه‌های قانونی شامل هزینه دادرسی، حق‌الزحمه کارشناسی و سایر خسارات موضوع ماده ۱۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی.
دلایل و منضمات دادخواست:
گواهی مصدق انحصار وراثت
تصویر مصدق سند مالکیت ملک موروثی
تصویر مصدق قیم‌نامه
کپی مصدق گواهی فوت مورث
تامین دلیل شماره … مورخ …
در صورت نیاز، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
در صورت لزوم، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
ریاست محترم دادگاه،
با سلام و احترام،
به استحضار می‌رساند مورث، آقای …، در تاریخ … فوت نموده و دارای یک باب منزل مسکونی واقع در … با پلاک ثبتی … بوده است. طبق گواهی انحصار وراثت، ملک فوق میان وراث به صورت مشاعی مشترک است و مطابق تامین دلیل انجام شده، ملک در تصرف خانم … قرار دارد.
فلذا با تقدیم این دادخواست، خواهان تقاضای خلع ید ملک مشاعی، دریافت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم، و جبران خسارات دادرسی را دارد.
…، فرزند …، با قیومیت خانم …، نشانی خوانده ردیف اول
نماینده محترم دادستان در امور محجورین
نتیجه گیری
خلع ید ملک مشاعی ابزاری کاربردی و قانونی برای بازپس‌گیری املاک مشترک از تصرف غیرمجاز دیگران است. این دعوا به مالکان کمک می‌کند حق خود را احقاق کنند و از حقوق شرکا در املاک مشترک محافظت شود.
استفاده از وکیل خلع ید مجرب، مسیر رسیدگی را هموار کرده و احتمال موفقیت در پرونده را افزایش می‌دهد.وکیل با آماده‌سازی دقیق مدارک و تنظیم صحیح دادخواست، از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند.
برای راهنمایی کامل و پیگیری دقیق دعوای خلع ید مشاعی، می‌توانید با کارشناسان ما تماس بگیرید تا مسیر قانونی احقاق حق شما به بهترین شکل انجام شود.
سوالات متداول
- آیا برای خلع ید مشاعی نیاز به وکیل هست؟
داشتن وکیل الزامی نیست، اما استفاده از وکیل متخصص مسیر رسیدگی را تسهیل می‌کند، شانس موفقیت را افزایش می‌دهد و از اشتباهات حقوقی جلوگیری می‌کند. - چه مدت طول می‌کشد تا حکم خلع ید اجرا شود؟
مدت زمان اجرای حکم به پیچیدگی پرونده، تکمیل مدارک و میزان همکاری طرفین بستگی دارد، اما با داشتن وکیل و مدارک کامل، روند رسیدگی سریع‌تر خواهد بود. - پس از صدور حکم، آیا سهم سایر مالکان هم آزاد می‌شود؟
بله، طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، تخلیه فقط مربوط به سهم خواهان نیست و کل ملک مشاع تخلیه می‌شود تا تصرف متصرف پایان یابد. - اگر ملک در تصرف یکی از شرکا باشد، می‌توان دعوا کرد؟
بله، حتی اگر متصرف یکی از شرکا باشد، سایر مالکان می‌توانند با طرح دعوای خلع ید مشاعی، ملک را بازپس گیرند.